在城市化进程加速与产业结构转型的双重背景下，工业遗产的活化利用已成为城市更新与文化传承的重要课题。郑州记忆・油化厂创意园作为中国工业遗产转型的标杆项目，将始建于1952年的郑州油脂化学厂从闲置厂房改造为集文化创意、商业消费、旅游体验于一体的综合性文创园区，其成功实践为同类项目提供了宝贵的参考范式。本研究基于实地调研与公开资料，从项目背景、开发模式、运营机制、价值创造等维度展开分析，剖析其从工业遗产到文化地标的转型路径。

一、项目背景与历史沿革

1.1 工业遗产的历史价值

郑州记忆・油化厂创意园的前身是郑州油脂化学厂，作为“一五”时期苏联援建的156个重点项目之一，该厂见证了新中国轻工业发展的辉煌历程。鼎盛时期，其生产的“中州牌”肥皂、“福乐尔”香皂风靡全国，成为郑州乃至中原地区的工业符号。厂区内保存完整的苏式红砖建筑群，以对称布局、拱券门窗、红砖砌筑为特色，是郑州市内罕见的整体性工业遗产群落，具有重要的建筑艺术与历史文化价值。2006年，随着市场经济转型，传统生产模式难以维系，工厂正式停产，厂区逐渐沦为垃圾堆场，周边环境恶化，工业遗产面临湮灭的风险。这一转折既反映了传统工业的式微，也为后续的活化利用埋下伏笔。1.2 区位优势与空间基础项目位于郑州市金水区黄河路68号，处于城市核心商圈辐射范围，东临沙口路、西接南阳路、南靠黄河路、北至农业路，四条城市主干道形成交通闭环，地铁5号线、多条公交线路直达，具备极强的可达性。周边3公里范围内涵盖二七商圈、国贸360等商业节点，以及郑州大学、河南博物院等文化机构，既为项目提供了稳定的消费客群，也奠定了浓厚的文化氛围。园区总占地119亩，建筑面积3.7万平方米，保留了28栋苏式工业建筑，其中12栋被列为市级历史建筑。这些建筑空间高大（层高4-8米）、柱网规整，为后续改造为文创空间、餐饮场馆等提供了先天条件。
二、开发模式与实施策略

2.1 渐进式微更新：从“大拆大建”到“有机生长”项目摒弃传统地产开发的“推倒重来”模式，创新性采用“渐进式微更新”策略，分三阶段实现空间活化：第一阶段（2019-2020年）：以结构安全为核心，对15栋主体建筑进行加固修缮，保留红砖外立面、钢结构桁架等工业元素，同步完成水电气暖等基础设施改造，投资占比达50%。第二阶段（2020-2021年）：聚焦核心业态培育，优先改造中部区域为文创工作室与市集空间，通过“边改造边招商”实现现金流平衡，入驻率达60%时启动二期改造。第三阶段（2022年至今）：完善配套功能，增设停车场、景观小品、导视系统等，完成剩余建筑的业态填充，形成完整运营体系。这种模式的优势在于：降低一次性投资风险（总投资5亿元分三年投入）、根据市场反馈动态调整业态（如增加直播电商专区）、减少施工对周边社区的干扰，最终实现“改造一片、成熟一片”的良性循环。

2.2 运营前置思维：从“先建后招”到“招商先行”前期策划阶段：通过3000份问卷调研锁定16-35岁年轻客群，明确“文艺+消费”的业态定位，与20家意向商户签订意向协议后才启动改造。设计阶段：针对餐饮业态需求，提前预留排烟、承重等改造条件；为文创工作室定制loft夹层设计，提升空间利用率。施工阶段：同步开展“商户孵化计划”，为首批入驻的30支初创团队提供3-6个月免租期及装修补贴（最高5万元），确保改造完成后80%商户能同步开业。数据显示，这种模式使项目招商周期缩短至18个月，较行业平均水平减少40%，开业首年即实现客流破百万。

2.3 政府与市场协同：从“行政主导”到“合作共赢”项目构建了“政府引导+企业运作”的双轮驱动机制：政策支持：被纳入郑州市首批城市更新项目库，享受土地出让金返还（50%）、税收“三免三减半”等优惠，审批流程由37个工作日压缩至15个。专班服务：金水区成立由副区长牵头的项目专班，协调解决消防审批、周边道路拓宽等难题，如推动农业路辅路增设出入口，客流提升25%。党建融合：建立“园区党委+商户党支部”架构，打造“郑州记忆党建文化馆”，通过组织联建吸引12家党员商户带头入驻，形成示范效应。

三、空间重构与业态创新

3.1 设计理念：修旧如旧，新必新潮项目以“工业记忆的现代表达”为核心设计哲学，在保留工业遗产真实性的基础上实现功能转换：建筑改造：对外立面采用“最小干预”原则，仅对破损红砖进行修补（采用1:1复刻的二十世纪50年代红砖）；内部则通过玻璃隔断、钢结构夹层等现代元素实现空间重构，如将原生产车间改造为“皂角剧场”，保留顶部行车轨道作为灯光架。景观营造：将原有油罐改造为艺术装置、管道改造成座椅、蒸汽机车头作为打卡点，工业元素的艺术化再利用使园区成为“露天工业博物馆”。夜间场景：通过暖黄色洗墙灯勾勒建筑轮廓，在管道廊架上设置星光灯串，延长游客停留时间（日均停留2.3小时，夜间消费占比达58%）。

3.2 功能分区与空间布局

文创工作区（30%）：位于园区的核心区域，主要包括各类文化创意工作室、设计公司、艺术家工作室等。这一区域保留了较多的原有工业建筑特色，通过合理的空间分割和功能布局，为文创工作者提供了良好的创作环境。区域内设置了共享办公空间、会议室、展示区等配套设施，满足了不同规模企业的需求。

商业餐饮区（25%）：主要集中在园区的中心位置和主要通道沿线，包括各类特色餐厅、咖啡厅、茶饮店、酒吧等。这一区域的设计注重营造轻松愉悦的消费氛围，通过合理的座位布局、灯光设计、音响效果等，为消费者提供了舒适的用餐和休闲环境。

市集展示区（20%）：主要位于园区的开放空间和广场区域，包括朱雀市集、文艺市集等。这一区域采用了灵活的空间设计，可以根据不同的活动需求进行调整和变化。通过设置临时摊位、展示台、表演舞台等设施，为各类文创产品和艺术作品提供了展示和销售的平台。

休闲娱乐区（15%）：包括小剧场、音乐厅、书店、游戏厅等娱乐设施。这一区域的设计注重营造文艺和时尚的氛围，通过独特的装饰风格和创意设计，吸引年轻消费者的关注和参与。

公共服务区（5%）：包括游客服务中心、停车场、卫生间、安全监控等公共设施。这一区域的设计注重功能性和便民性，为游客提供了完善的服务保障。

停车配套区（5%）：考虑到项目的交通需求，专门设置了停车配套区域，包括地面停车场和立体停车设施，满足了游客和商户的停车需求。

3.3 业态组合：从“单一生产”到“多元生态”

郑州记忆·油化厂创意园构建了以文化创意为核心，多元化业态协调发展的商业生态系统。截至目前，园区已成功入驻130家文创业态和文艺餐饮企业，80家市集摊位，形成了丰富多样的业态组合。

文艺创意工作室集群（35家，占比27%）：这是园区的核心业态，包括设计工作室、艺术家工作室、摄影工作室、新媒体工作室等。这些工作室大多由年轻的创意人才创办，具有很强的创新活力和市场敏感度。园区为这些工作室提供了良好的创作环境和展示平台，形成了创意产业的集聚效应。餐饮茶饮业态（25家，占比19%）：包括特色餐厅、咖啡厅、茶饮店、酒吧等。这些餐饮业态不仅为园区提供了基础的服务功能，也成为了重要的消费吸引点。餐饮业态的设计和经营都体现了文艺和时尚的特色，与园区的整体氛围高度契合。

手作体验业态（20家，占比15%）：包括陶艺工坊、木工坊、皮具制作、首饰设计等手工制作体验店。这些业态为消费者提供了亲手制作的体验机会，满足了现代人对个性化和参与感的需求。摄影新媒体业态（15家，占比12%）：包括摄影工作室、视频制作公司、直播基地、新媒体运营公司等。这些业态紧跟时代发展趋势，为园区注入了科技和时尚的元素。娱乐表演业态（10家，占比8%）：包括小剧场、音乐厅、街舞工作室、乐队排练室等。这些业态为园区提供了丰富的文化娱乐内容，增强了园区的文化氛围和吸引力。

直播电商业态（15家，占比12%）：随着直播电商的兴起，园区也吸引了一批直播电商企业入驻。这些企业利用园区的文艺氛围和特色场景，开展直播销售活动，形成了新的商业模式。

买手店业态（10家，占比7%）：包括服装买手店、生活用品买手店、艺术品买手店等。这些买手店为消费者提供了精选的商品和独特的购物体验。

市集摊位（80家）：朱雀市集是园区的重要特色，包括文创产品、手工艺品、特色小食等各类摊位。市集的设置增加了园区的活力和趣味性，也为小微创业者提供了低成本的创业平台。

3.4 产业生态构建

郑州记忆·油化厂创意园通过精心的业态组合和商业模式设计，构建了完整的文创产业生态系统。创意设计生态链：园区聚集了大量的设计师、艺术家、创意工作者，形成了从创意产生、设计开发、产品制作到市场销售的完整产业链。这种生态链的形成，不仅提高了创意产品的质量和市场竞争力，也降低了创业者的成本和风险。文化消费生态圈：园区通过多元化的业态组合，为消费者提供了一站式的文化消费体验。消费者可以在园区内完成购物、餐饮、娱乐、学习等多种消费需求，形成了完整的消费生态圈。创业孵化生态网：园区为创业者提供了从空间租赁、资金支持、技术服务到市场推广的全方位支持，形成了完善的创业孵化生态网。这种生态网的建立，大大提高了创业项目的成功率，也为园区的可持续发展提供了源源不断的动力。

3.5 商业模式：从“租金依赖”到“多元变现”

项目突破传统园区的租金盈利模式，构建“四维收入体系”：收入类型占比具体模式基础租金45%文创类30-50元/㎡/月，餐饮类80-120元/㎡/月，采用“保底+提成”（超出营收部分抽成5%）服务收入25%物业管理（10元/㎡/月）、活动策划（如音乐节赞助费20-50万元/场）、直播场地租赁（2000元/天）平台佣金20%线上商城交易抽成（3-8%）、朱雀市集摊位费（300-800元/天）品牌衍生10%“郑州记忆”文创产品销售（年营收800万元）、品牌授权（如与地产项目合作开发同款IP）2023年数据显示，园区总营收达10.2亿元，其中非租金收入占比55%，抗风险能力显著高于传统园区（行业平均非租金占比约20%）。四、运营管理与价值创造4.1 “妈妈式”服务：从“管理商户”到“赋能商户”运营团队建立全周期服务体系：开业前：提供“一对一”开店辅导，包括工商注册、菜单设计（联合河南餐饮协会）、抖音运营培训等，使商户开业筹备周期缩短至45天。运营中：每月举办“商户沙龙”促进资源对接（如摄影工作室与服装买手店达成合作），建立“商户互助基金”（单笔最高20万元）解决短期资金周转问题。品牌端：统一策划营销活动，如“老厂房音乐节”“80年代复古市集”等，年均举办大型活动36场，带动客流增长30%。这种服务使商户留存率达92%，远高于行业平均的65%，形成“商户带商户”的口碑传播效应。

4.2 数字化运营：从“经验决策”到“数据驱动”园区搭建智慧管理平台，实现精细化运营：客流分析：通过12个入口摄像头实时监测客流密度，自动预警拥堵区域（如市集区超过200人/㎡时启动分流措施）。商户管理：系统自动生成商户坪效、客流转化率等数据报表，为招商调整提供依据（如将低坪效的书店调整为剧本杀体验馆后，营收提升2倍）。营销触达：基于会员消费数据（累计注册会员85万）推送个性化优惠，如向摄影爱好者推送工作室体验券，核销率达38%。

4.3 投资结构与资金配置郑州记忆·油化厂创意园项目总投资5亿元，资金配置体现了运营方对项目各个环节的重视程度和投资策略[35]。基础设施改造投资（2.5亿元，50%）：这是项目投资的重点，主要用于历史建筑的保护性改造、结构加固、外立面修缮、内部装修、水电气暖等基础设施的完善。由于涉及工业遗产保护，技术要求高，投资成本相对较大，但这是项目成功的基础保障。

业态招商投资（1.0亿元，20%）：用于招商推广、业态培育、商户扶持等。包括装修补贴、租金优惠、营销推广等费用。这部分投资体现了运营方对优质商户的重视和对业态质量的追求。运营管理投资（0.8亿元，16%）：用于园区的日常运营管理，包括人员工资、物业服务、安全保卫、环境维护、活动组织等。这部分投资保证了园区的正常运营和服务质量。

营销推广投资（0.5亿元，10%）：用于品牌建设、市场推广、活动策划、媒体宣传等。这部分投资对于提升园区知名度和吸引客流具有重要作用。

其他费用（0.2亿元，4%）：包括项目前期费用、设计费用、不可预见费用等。4.4 收入来源与盈利模式园区建立了多元化的收入来源和可持续的盈利模式。租金收入：这是园区最主要的收入来源，包括固定租金和浮动租金。根据不同业态和位置，租金标准有所差异。文创工作室月租金约为30-50元/平方米，餐饮业态月租金约为80-120元/平方米，零售业态月租金约为100-150元/平方米。

服务费收入：园区为商户提供各种增值服务，如物业管理、营销推广、活动策划等，通过服务费获得收入。物业管理费约为10-15元/平方米/月，其他服务费根据具体服务内容确定。

活动收入：园区通过举办各种活动获得收入，包括活动门票、赞助费、摊位费等。大型活动的门票收入可达10万元-50万元，赞助费收入可达20万元-100万元。平台佣金：通过线上平台的交易，园区获得一定比例的佣金收入。佣金比例一般为交易额的3%-8%。品牌授权费：随着品牌影响力的提升，园区开始获得品牌授权费收入。4.5 经济效益分析项目在经济效益方面取得了显著成果。

营业收入增长：根据最新数据，郑州记忆·油化厂创意园等21条特色商业街区的月均营业收入已突破5.4亿元。按照园区在其中的占比估算，油化厂创意园的年营业收入约为8亿元-12亿元。

投资回收期：根据目前的经营状况，项目的投资回收期约为8-10年，这在文创园区项目中属于较好水平。资产增值：通过改造和运营，原本闲置的工业用地和建筑实现了大幅增值，土地和建筑的市场价值较改造前增长了3-5倍。

税收贡献：园区每年为当地政府贡献税收约8000万元，包括企业所得税、增值税、个人所得税等。五、成功因素与经验启示5.1 核心成功要素文化锚点：以工业遗产为独特卖点，避免文创园区“千园一面”，红砖厂房、老设备等元素成为社交媒体传播的天然素材（抖音#郑州油化厂话题播放量超5亿）。

客群精准：聚焦年轻人消费需求，从空间设计（打卡点设置）到业态选择（剧本杀、露营咖啡）均贴合Z世代偏好，客群复游率达62%。机制灵活：“渐进式改造+运营前置”的模式降低了投资风险，政府与企业的高效协同解决了审批、配套等难题。5.2 对工业遗产活化的启示1. 保护优先，适度利用：在不破坏核心价值的前提下进行功能转换，如苏式办公楼改造为文创展厅而非商业卖场

。2. 业态共生，避免同质化：通过“主力店+特色店+市集”的组合形成生态，如引入“唯一”性业态（郑州首家工业主题书店）。

3. 社区融合，共享发展：通过开放广场、公益展览等增强与周边居民的互动，避免成为“封闭商业体”。

5.3 未来挑战与升级方向当前项目面临停车资源不足（高峰期车位缺口300个）、淡季客流波动大（冬季客流仅占旺季60%）等问题，未来规划包括：空间拓展：与周边厂区合作开发二期，新增停车位500个及室内运动场馆。

业态升级：引入数字艺术展、元宇宙体验馆等新兴业态，提升淡季吸引力。品牌输出：将“郑州记忆”模式复制到洛阳、开封等地的工业遗产项目，实现品牌连锁运营。

六、结论

郑州记忆・油化厂创意园的成功，本质是工业遗产“文化价值”与商业运营“市场逻辑”的精准平衡。其创新实践证明：通过渐进式改造保留历史记忆、以运营前置保障商业可持续、用业态创新激活空间价值，工业遗产完全可以从“城市伤疤”转变为“文化名片”。该案例为中国城市更新提供了可复制的范本，也为文化遗产的活态传承开辟了新路径。