在城市化进程加速与产业结构不断升级的当下，大量工业遗址面临着转型与重生的挑战。成都东郊记忆作为中国工业遗址转型文创产业园的成功典范，从曾经的工业基地蜕变为如今的文创高地，其发展历程蕴含着丰富的经验与启示。本案例研究旨在深入剖析成都东郊记忆的转型之路，为其他类似工业遗址的改造和文创产业园区的发展提供借鉴。
一、项目概况与历史沿革

（一）项目基本信息

成都东郊记忆，原名成都东区音乐公园，地处成都市成华区建设支路4号。它是一个集音乐、美术、戏剧、摄影等多种文化形态于一体的多元文化园区，同时也是工业遗址主题旅游地、艺术文化展演聚落和文创产业高地。项目总占地509亩，其中核心区域约282亩，总建筑面积20.1万平方米。如今，它已成为国家AAAA级旅游景区、国家音乐产业基地以及国家文化产业示范基地。

（二）历史背景

项目的前身为成都国营红光电子管厂，代号773厂，又称106信箱。该厂始建于20世纪50年代，是“一五计划”期间苏联援建中国的156个重点项目之一。作为新中国电子工业的重要基地，红光电子管厂在中国电子工业发展史上留下了浓墨重彩的一笔。它曾生产出新中国第一支批量生产的黑白显像管、第一支彩色显像管和第一支投影显像管，为国防建设和民用电子产业的发展作出了卓越贡献。

（三）转型背景

进入21世纪，随着产业结构的调整和技术的升级，传统制造业遭遇了转型压力。2001年，红光电子管厂正式关停，曾经热闹的厂区逐渐凋零，沦为城市发展中的“工业锈带”。如何妥善处理这些工业遗存，成为城市管理者亟待解决的问题。2009年，在全球金融危机的大背景下，成都市委、市政府审时度势，提出实施东郊工业区结构调整战略，决定将包括红光电子管厂在内的老工业区改造为文化创意产业园区。这一决策既彰显了对工业文明的尊重与保护，又顺应了文化产业发展的时代潮流，为城市的转型升级探索出了一条新路径。

（四）区位优势

东郊记忆位于成都市二环路东侧，紧邻成都市中心城区，交通十分便利，区位优势显著。项目周边教育资源丰富，与四川音乐学院、成都理工大学等高等院校相邻，为文创产业的发展提供了坚实的人才支撑。同时，项目距离成都双流国际机场约30公里，距离成都东站约15公里，具备良好的对外交通条件，有利于吸引国内外的游客和投资者。从城市发展格局来看，东郊记忆处于成都“东进”战略的重要节点，是连接中心城区与东部新城的关键区域。随着成都城市空间格局的优化调整，东郊记忆的区位价值将进一步凸显，为项目的长远发展奠定坚实基础。
二、发展历程

东郊记忆的发展历程可划分为四个重要阶段：

（一）启动阶段（2009-2011年）2009年，成都市启动东郊老工业区改造计划，成都传媒集团接手红光电子管厂的改造任务。同年5月，中国移动无线音乐基地确认入驻，为项目的发展注入了重要动力。2011年1月，东区音乐公园改造工程正式开工，并聘请著名建筑师刘家琨担任总设计师，确立了“存续历史，植入当代，融入城市，焕新活力”的设计理念。

（二）开园运营阶段（2011-2015年）2011年9月29日，“成都东区音乐公园”正式开园运营，标志着项目进入实质性运营阶段。2012年11月1日，项目正式更名为“东郊记忆”，品牌形象更加鲜明。这一阶段，项目主要定位为音乐产业基地，吸引了一批音乐企业和艺术机构入驻。

（三）转型升级阶段（2015-2021年）2015年11月，东郊记忆・互联网创意产业园开园，标志着项目业态的进一步丰富。2019年7月，项目正式挂牌“成都国际时尚产业园”，定位更加明确。在此阶段，项目逐步从单一的音乐产业向多元化的文创产业转型。

（四）机制创新阶段（2021年至今）2021年7月，成都传媒集团通过公开招标引入专业运营商成都东方正火文化传媒有限公司，实现了“所有权与运营权分离”的重大机制创新。这一变革为项目的发展注入了新的活力，开启了高质量发展的新篇章。

三、成功关键要素

（一）独特的设计理念

东郊记忆的设计理念可概括为“存续历史，植入当代，融入城市，焕新活力”，由项目总设计师刘家琨提出，深刻体现了对工业遗址改造的理解和见解。“存续历史”强调对工业文化遗产的尊重和保护，通过保留原有建筑的基本形态和历史痕迹，让人们能够感受到工业时代的历史厚重感。“植入当代”则注重在保护的基础上，融入现代功能和当代文化元素，使历史建筑能够适应现代生活的需求。“融入城市”体现了项目与城市发展的有机结合，通过合理的功能配置和空间设计，使项目成为城市文化生活的重要组成部分。“焕新活力”是设计的最终目标，通过设计的力量，让沉寂的工业遗址重新焕发生机和活力。在具体的设计实践中，东郊记忆坚持“修旧如旧，旧房新用”的原则，“修旧如旧”强调在建筑改造过程中，最大限度地保留原有建筑的历史特征和文化内涵。项目在改造过程中，保留了原有建筑的基本结构、外观形态、材料质感等历史元素，通过精心地修缮和维护，让这些建筑能够继续承载历史记忆。“旧房新用”则通过功能的重新配置，让历史建筑能够适应现代使用需求，将原有的工业建筑改造为现代化的文化空间，实现了历史建筑的新生。图1-2：保留的工业建筑群，体现了“修旧如旧”的设计理念

（二）创新的运营机制

东郊记忆采用“所有权与运营权分离”的模式，这是国有文化资产管理的重要创新。在该模式下，成都传媒集团保留园区的所有权，负责资产保值增值和意识形态监督；东方正火获得运营权，负责日常经营管理和市场化运作。这种模式的核心优势在于实现了“专业的人做专业的事”。国有企业发挥资本实力雄厚、政策资源丰富的优势，承担基础设施建设和长期投资；民营企业发挥机制灵活、市场敏感度高的优势，负责具体的运营管理和业态创新。为确保国有资产的安全和项目发展方向的正确性，成都传媒集团建立了完善的监管机制。集团在园区仅保留一间办公室，主要用于协调问题和监督指导，确保园区把社会效益放在首位，实现社会效益和经济效益相统一。监管内容主要包括意识形态安全监督、资产使用监督和发展方向指导。从实施效果来看，这一模式取得了显著成效。运营权转移后，园区经营状况迅速改善，实现了从连续亏损到盈利贡献的根本性转变。2023年，园区实现营收11亿元，较改革前的4.2亿元增长161%，为集团贡献利润4800万元。更重要的是，这一模式激发了园区的创新活力，推动了业态升级和品质提升，使园区成功引入了一批国际知名品牌和创新业态，成为成都时尚产业的新高地和年轻人的聚集地。

（三）精准的市场定位与品牌策略

东方正火接手东郊记忆运营后，将园区重新定位为“国际时尚产业园”，明确了以年轻消费群体为主要目标的市场定位。通过深入研究年轻人的消费习惯和文化偏好，打造了一系列符合年轻人审美和需求的消费场景。在品牌策略方面，东郊记忆积极引入品牌首店，截至目前已拥有15家全国首店、15家西南首店、超60家成都首店。通过首店经济的带动效应，显著提升了园区的吸引力和影响力。

（四）丰富的业态与活动营销

东方正火实施了一系列业态优化策略，大胆淘汰了50余家不符合发展需求的商企，同时新招引音乐艺术、时尚展演类商企160余家，国潮品牌商企60家。通过“提升潜力业态、限制不符业态、引入主题业态”的方式，实现了业态结构的根本性优化。在活动营销方面，东郊记忆年均举办文化交流活动1300余场，涵盖音乐演出、艺术展览、时尚发布、戏剧演艺等多个领域。通过高频次、高质量的活动，保持了园区的活跃度和话题性。
四、现存问题与改进建议

（一）现存问题

1.品牌影响力的区域局限性：虽然东郊记忆在成都乃至西南地区具有较高的知名度，但在全国范围内的品牌影响力仍有待提升。与北京798艺术区、上海田子坊等知名文创园区相比，在全国性的品牌影响力方面还存在差距。

2. 产业链完整度有待提升：目前园区虽然聚集了近300家企业，但在产业链的完整性方面仍有提升空间。特别是在文创产品的生产制造、销售渠道、国际贸易等环节，产业链条还不够完善。

3. 国际化水平需要加强：虽然园区定位为“国际时尚产业园”，但在国际化发展方面仍处于起步阶段。国际品牌的引入、国际合作的深度、国际标准的应用等方面都需要进一步加强。

4. 创新能力有待增强：园区在业态创新、技术应用、模式创新等方面虽有一定成效，但与国际先进园区相比，创新能力和创新成果仍有提升空间。

（二）改进建议

1. 提升品牌影响力：制定系统的全国性品牌推广计划，通过参与全国性的文创产业展会、论坛、评选等活动，提升园区的全国知名度。重点打造几个具有全国影响力的标杆项目，通过标杆项目的示范效应，提升园区的品牌影响力。优化媒体传播矩阵，加强与全国性媒体的合作，通过深度报道、专题宣传等方式扩大品牌传播范围。深化“东郊记忆”品牌和“东郊天团”IP的开发，通过IP授权、衍生品开发、跨界合作等方式扩大品牌影响。

2. 完善产业链：针对产业链的薄弱环节，有针对性地引入相关企业和机构，完善产业链条。建设产业协同平台，促进园区内企业之间的合作交流，形成更紧密的产业协同关系。建设完善的创新孵化体系，包括创业孵化器、加速器、投资基金等，为创新创业提供全方位支持。积极参与行业标准的制定，通过标准引领提升园区在产业发展中的话语权。

3. 推进国际化发展：与国际知名文创园区、文化机构、教育机构建立深度合作关系，开展项目合作、人才交流、技术引进等。制定国际品牌引入计划，重点引入具有国际影响力的文创品牌和机构。对接国际先进的管理标准、服务标准、技术标准，提升园区的国际化水平。开展海外推广活动，通过参与国际展会、举办海外推介会等方式，扩大园区的国际影响力。

4. 增强创新能力：建设技术创新平台，引入先进技术和设备，为企业技术创新提供支撑。建立完善的创新激励机制，通过资金支持、政策优惠、荣誉表彰等方式激励创新活动。加强与高等院校、科研院所的合作，建立产学研合作基地，促进科技成果转化。营造浓厚的创新文化氛围，通过创新大赛、创新论坛、创新展示等活动，激发创新活力。
五、经验启示

（一）工业遗址保护利用

东郊记忆在工业遗址保护利用方面的成功实践，为全国同类项目提供了重要的借鉴价值。其最大的贡献在于成功解决了保护与开发之间的平衡问题，实现了历史文化保护与现代功能需求的有机统一。“修旧如旧，旧房新用”的保护理念，既最大限度地保留了工业遗址的历史风貌和文化内涵，又通过合理的功能转换实现了现代化利用。这种理念超越了简单的“保护”或“开发”思维，体现了对历史文化的深度理解和尊重。在技术手段上，项目在保护技术方面进行了多项创新，包括结构加固技术、材料修复技术、环境治理技术等，为工业建筑的保护性改造积累了宝贵经验。功能转换的合理性也至关重要，通过科学的功能分析和合理的空间设计，成功实现了从工业生产功能向文化创意功能的转换，证明了工业建筑在功能转换方面的巨大潜力。同时，项目证明了工业遗址保护利用不仅能够实现文化价值的传承，也能够创造可观的经济效益，为工业遗址保护提供了可持续的发展模式。

（二）文创产业园区发展

1. 产业定位与市场细分：东郊记忆的成功转型充分说明了精准的产业定位和市场细分对文创产业园区发展的重要性。在众多文创园区中，东郊记忆通过“国际时尚产业园”的差异化定位，成功避免了同质化竞争，形成了独特的竞争优势。通过深入的市场调研和数据分析，精准识别了年轻消费群体这一核心目标市场，为后续的产品设计和营销策略提供了明确方向。基于产业链的系统思维进行规划，形成了相互支撑、协同发展的产业生态。建立了对市场需求变化的敏感响应机制，能够及时调整产业定位和业态结构，保持了园区的市场竞争力。

2. 运营机制创新：东郊记忆的成功转型证明了运营机制创新对文创产业园区发展的关键作用。文创产业园区的成功需要专业的运营团队和先进的运营理念，传统的物业管理模式难以适应文创产业的发展需求。通过引入市场化的运营机制，能够有效提高运营效率，激发创新活力，实现可持续发展。既要保持运营机制的灵活性以适应市场变化，又要建立规范的管理制度以确保运营质量。建立有效的激励约束机制，既要激发运营方的积极性，又要确保各方利益的平衡。

3. 品牌建设与营销创新：东郊记忆在品牌建设和营销创新方面的成功实践，为文创产业园区发展提供了重要启示。在文创产业发展中，品牌价值往往比物理空间更重要，强势的品牌能够吸引优质资源和目标客户。传统的营销方式难以适应文创产业的特点，需要通过创新的营销方式建立与目标群体的有效连接。通过优质内容的持续输出，能够建立品牌的专业形象和影响力，形成持续的传播效应。文创产业的消费者更注重体验价值，通过精心设计的体验营销能够有效提升客户满意度和忠诚度。
（三）城市更新与产业转型

1. 城市更新模式：东郊记忆为城市更新提供了重要的模式创新和实践经验。项目采用了有机更新的理念，不是简单的拆除重建，而是在保护历史文化的基础上进行功能更新和品质提升。城市更新不能仅仅停留在物理空间的改造，更重要的是要导入适合的产业，为区域发展提供持续的动力。项目成功实现了政府引导与市场运作的有机结合，既发挥了政府的政策优势，又利用了市场的效率优势。项目证明了城市更新可以在实现社会效益的同时创造经济效益，为城市更新的可持续发展提供了保障。

2. 产业转型升级：东郊记忆的发展历程为传统产业转型升级提供了成功路径。从传统制造业向文创产业的转型，符合产业发展趋势和城市发展需要，体现了转型方向选择的科学性。采用了渐进式的转型策略，通过分期开发和逐步完善，降低了转型风险，提高了转型成功率。通过对土地、建筑、人才、资金、政策等要素的有效整合，为产业转型提供了全方位的支撑。建立了可持续的商业模式和发展机制，确保了转型成果的长期稳定。

六、结论

成都东郊记忆的成功转型并非偶然，而是多种因素共同作用的结果。独特的设计理念为其奠定了良好的基础，创新的运营机制为其注入了活力，精准的市场定位和品牌策略使其吸引了大量目标客户，丰富的业态和活动营销则保持了其持续的吸引力。尽管东郊记忆目前仍存在一些问题，如品牌影响力的区域局限性、产业链完整度有待提升等，但通过采取相应的改进措施，有望在未来实现更好的发展。东郊记忆的成功实践为工业遗址保护利用、文创产业园区发展以及城市更新与产业转型提供了宝贵的经验和启示。其模式和经验具有一定的可复制性和推广价值，值得其他类似项目学习和借鉴。相信在未来，东郊记忆能够持续创新，不断提升自身的竞争力和影响力，成为国内外知名的文创产业园区典范。