改革开放的前30年，中国高速发展之下，设计师笔下一座座新城如雨后春笋般拔地而起。但自2016年以来，中国的大部分一线城市已步入了土地存量时代，旧城改造与城市有机更新已然成为设计行业的一条重要业务线，回避即放弃。
作为“城乡建设与生活服务商”的积极实践者，万科集团帮助众多黯失色的老旧小区实现了华丽转身。2016年，上海万科首次尝试城市核心区域的有机更新项目，对长宁区的“上生所”进行了城市历史空间的更新改造。
“1项目概况与历史溯源（1）项目概况“上生·新所”原为上海生物制品研究所（简称“上生所”），位于延安西路1262号，是长宁区最繁华的都市中心区，1公里的范围内遍布3所高校和4座剧场，地块北接延安高架路，东、西、南三面均为生活住宅区，区位条件得天独厚。

项目区位（左）及其范围（右）
地块占地70余亩，建筑面积约4.9万㎡，由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长的工业改造建筑以及4栋风格鲜明的当代建筑组成，历经709天的改造，以创意办公、商业休闲的开放街区——“上生·新所”重回大众视野，成为上海城市历史空间有机更新的新地标。

项目总平图

（2）历史溯源作为一个城市历史空间，在改造之前必须先了解地块的历史情况，而该地块的历史可以追溯到20世纪20年代，跨越百年历史。

上生·新所历史演变过程（图片由笔者自绘）
（3）改造痛点通过历史脉络的梳理，不难发现上生所聚集多个特点：百年历史演变造就风格多样的建筑、尘封70年围合出的陈旧阴郁的环境，加之斑驳的墙体、破坏性的修缮痕迹、随意搭接的临时建筑，可以说只有植物和猫在这里得到了不被打扰的休憩。项目呈现出如下几个改造痛点。
a.错乱的建筑风格如何协调？上生所的建筑风格涵盖了上世纪的各个年代，整体是错乱的。万科聘请OMA去研究解读每个场所的特质，运用蒙德里安风格（蒙德里安是几何抽象画派的先驱，以几何图形为绘画的基本元素，与杜斯堡等创立了“风格派”，提倡自己的艺术“新造型主义”。）进行网格布局，试图在多彩的平面中寻找具有足够协调稳妥性的故事逻辑去托起全部建筑形态。

OMA绘制的蒙德里安网格布局图
b.人从哪里来？首先，该区域在上生所期间被尘封了70年，与世隔绝，无人知晓；其次，作为一个4.9万㎡的商业综合体而言，不大不小的地块面积尤显尴尬，无法大刀阔斧引入大型引流项目；最后，衔接市政主干道延安西路的入口（北侧）十分狭窄，而东西南三侧均为老旧建筑，四面入口显得隐蔽且含蓄。

项目地东侧入口与北侧主入口
c.现场资源如何利用？地块历经百年历史，植被现已郁郁葱葱。从有机更新的基本要求出发，场地内植被需要被最大化地保护利用。那么如何区分植被的保护利用价值？在建筑外墙翻新时候如何保护植被？在道路和管线开挖时候如何避让植被？这些都是上生所留给设计师的巨大考验。

主要乔木及灌木分布图
“2功能转换与活力激发针对以上痛点，万科开始了从策划、规划、建筑设计与招商、运营管理等全方位、全过程渗入的综合策略研究。
（1）功能定位通过商业调研和定位策划，结合“上海15分钟社区生活圈”规划理念，将其功能定位为“城市的客厅、商业的秀场、百姓的花园”，功能转换为办公、商业、文体、休闲综合的公共开放空间。

上生·新所功能定位
（2）功能配比功能配比以办公和商业两大类为主，其中办公占74%，商业占26%。办公和商业定义了园区的群体特色和基本活动人群数，底层商业满足办公人群基本就餐、休闲、娱乐的需求，营造了时尚惬意的办公环境；而基数大、稳定性高的办公人群又充分保证了商业部分在工作日的客流量，二者相辅相成。

上生·新所功能配置图
（3）业态植入上生·新所秉承“文创集结美好生活”理念，以文创为核心引入众多年轻、时尚、具有上海范儿的新兴业态。

上生·新所集会广场
白天是充满新奇创意的美好集市，不仅有二次元形象THE PEOPLE族群与大众互动，使上生·新所的“多元化”形象更深入人心，还有Minderlands家居家具美食快闪店，带来充满时尚创意的购物空间，更有香港的PIRATA（意大利菜）、相扑猫（日式居酒屋）、BrewBear（精品咖啡）和MissSth（甜品店）等餐饮店带来味蕾上的跳跃与享受。

上生.新所部分业态
夜晚，上生·新所3栋历史建筑的墙面上光影舞动，一场顶级灯光艺术团队制作的3D Mapping讲述了上生·新所从昔日哥伦比亚圈到上海生物制品研究所，再到今日上生·新所的近百年传奇。茑屋书店、稻城书店、V+Fitness连锁精品健身馆、咖啡馆则是夜间消磨时光的好去处。3D灯光秀

上生·新所夜间休闲空间
（4）交通改造原上生所园区内未设停车场，员工将车分散停留在各楼栋间的空地上。此次改造围绕慢行交通的设计理念在北入口设置了集中停车场，在满足消防车紧急情况下全区可达的同时，禁止机动车进入园区，营造了惬意、安全的慢行街区氛围。

惬意安全的慢行街区氛围
“3尺度肌理与留改甄别在功能转换和硬件提升后，设计师开始对园区内的空间和建筑进行尺度肌理的留改甄别。地块内建筑大致可分为：20世纪20-30年代哥伦比亚乡村俱乐部时期建筑、20世纪50年代后上生所生产科研时期建筑，尤其是后者在近70年中因生产需要有大量建设，到2016年已有建筑和构筑物40余栋，经产权梳理和拆除私搭乱建后仍剩余建筑30余栋，对这些不具有保护身份的既有建筑进行“留、改、拆”甄别是进行园区更新的基础。
（1）规划层面规划层面上，“留、改、拆”甄别以路网肌理、公共空间和安全便利为判断依据。首先，上生所经过近70年的发展，园区已形成正交空间骨架，且路网间距也是经过人们多年的使用验证过的适宜尺度，因此路网肌理值得保留。其次，结合现代消防车道、登高场地等必要的安全要求，在保留原路网的基础上优化交通组织。最后，结合新的使用功能需求，创造新的广场和绿地作为公共活动空间，为未来的户外活动提供空间上的可能性。

空间路网的留改甄别
（2）建筑层面建筑层面上，“留、改、拆”甄别是以建筑质量和建筑价值的综合评估作为判断依据的。通过建筑测绘和房屋结构质量检测，将不利于布局的平面和不便于改造的结构统一拆除。然而，一些非保护的既有建筑也有各自特色和背后的故事，它们相对而言具有一定的保留价值。

建筑与绿化的留改甄别
经过评估、甄别，项目最终保留了园区主要道路空间骨架并结合消防和使用需要重新梳理优化，拆除了私搭乱建和少量品质不高但改建代价高的建筑，为营造公共活动空间和更加集约的新建筑创造基础条件。
“4建筑多样性与更新改造（1）历史建筑修缮保护“对历史建筑最好的保护就是合理利用”，基于这种理念，万科在历史文化导向下的城市更新除了要塑造和保留城市风貌，还要以当代用户的体验为优先考虑，更要放眼未来，为城市带来崭新的生机，形成“场所记忆”。

上生·新所多样的建筑布局
a.哥伦比亚乡村俱乐部历史建筑“活化”设计的重点是结合建筑特色来“量体裁衣”为其配置功能。哥伦比亚乡村俱乐部主楼于1924年建成，是典型的西班牙简约风格，于1999年被列入上海市优秀历史建筑第三批保护单位名录。

哥伦比亚乡村俱乐部

在其修复过程中，遵循着文物古迹所要求的最小干预和可识别性原则，对其建筑外立面、原有空间格局、入口门户、门窗、地坪、楼梯、壁炉、螺旋柱、天花线脚以及其他原有特色装饰给予保护性修复。

更新前后对比

其中对外墙黄沙水泥压毛饰面的修复过程，也是当代工匠恢复传统手工工艺的一个过程；外窗木质遮阳板不仅是西班牙传教风格的特色元素，它的复原也为土灰色外墙增加了一抹亮色的点缀。同时，在修复过程中通过对天花线脚和木护壁的辨识，现场发现并恢复了一层东侧的一个特色大空间，也是工程中的意外收获。整体上将历史还原到20世纪20年代，延续历史脉络，丰富园区历史风貌。

哥伦比亚乡村俱乐部主楼修缮对比图

黄沙水泥压毛饰面修复工艺

哥伦比亚乡村俱乐部一层东侧休闲空间
对室内空间的再利用上，哥伦比亚俱乐部交出了更让人满意的答卷。2020年，茑屋书店落户哥伦比亚乡村聚落部，老建筑得以重获新生。首先，日本设计师运用等比例缩放的手法，让2000㎡的空间呈现出2万㎡的视觉；其次，将室内具有历史价值的区域用玻璃罩子保护性地呈现出来，虽损失了部分展陈空间，却出乎意料地让游客体验到如同探寻博物馆一般的惊喜，感受时空交集与融合；最后，设计者们顺势而为，在如同博物馆的空间里，定期呈现各大艺术家的作品，让游客大饱眼福。

将物品等比例缩放使空间从感官上放大





融合古典与现代的美学空间
b.海军俱乐部游泳池：游泳池是目前上海仅存的近代侨民总会露天游泳池，拼花马赛克纹样清晰，装饰精美，四周环以粗壮的混凝土柱廊，柱廊外侧设绿廊和凉亭，屋面下摆放桌椅，作为休息区使用。泳池周边20世纪80年代改建的二层配套用房也被继续保留下来改建为水岸餐饮休闲店铺。这组历史与现代交织的建筑群也成了园区内最具时尚和活力的中心。

泳池修缮对比图

赋予多样化功能的泳池
健身房：海军俱乐部北侧原为健身房和保龄球馆，房屋外观整体为西班牙传教风格，房屋外立面有玫瑰花式通风洞，造型精美的拱形窗，屋顶有葫芦造型装饰物等。而后在上生所期间作为培养基蒸锅间车间使用。
此次改造对建筑外观依然延续原有风格，而室内则保持了其作为培养基蒸锅间时的绿色基调和锈迹斑斑的除尘罩，并通过风管埋地等措施将除尘罩改为空调风口加以利用，北侧西班牙传教风格特点的墙面因其自带西方神秘色彩而成为时尚秀场的最佳演绎场所。整个建筑在现有基础上通过区分重点保护空间和非保护空间，以最小的干预并结合现代技术保留其历史痕迹，避免了设备的负面干扰。

改造前后对比

历史与现代并置叠加的场所感使其蝶变成时尚秀场

西班牙传教风格特点的立面成为时尚秀场的最佳演绎场所
c.孙科住宅孙科（孙中山长子，曾任中华民国考试院、行政院、立法院三院院长）住宅原是邬达克（匈牙利籍斯洛伐克人，国际著名建筑设计师。上海国际饭店、大光明电影院、市三女中等皆为他的作品）设计的住宅，融合了西班牙风格的红砖瓦、平缓屋顶；形状多变的巴洛克风格窗框；意大利文艺复兴风格的烟囱。后邬达克转赠于孙科，新中国成立后，上生所将其作为普通的办公楼使用。

孙科住宅
此次改造秉持“修旧如旧”的手法，室内空间在保护主楼的特色格局、重点元素以及空间性格的基础上，赋予文艺展厅、艺术沙龙等新的功能，使其从“民国政要私宅”转变为“城市公共客厅”。

修旧如旧的改造手法


孙科住宅内部
（2）工业遗产再利用科研和生产时期园区陆续“生长”起来的非保护类既有建筑，是园区建筑多样性的重要组成部分。改造工程在保留建筑自身特色的同时，结合功能通过局部新材料、新手法的植入和改变，营造出历史环境下和而不同的全新的空间感受。
a.麻腮风大楼及附属配电房麻腮风生产大楼是20世纪60年代长宁的第一高楼，由郭沫若之子郭博先生（毕业于日本京都大学，著名建筑设计师、摄影家）设计，采用德国工业包豪斯风格（包豪斯风格实际上是人们对“现代主义风格”的另一种称呼。称为“包豪斯风格”是对包豪斯的一种曲解，包豪斯是一种思潮，而并非完整意义上的风格。），体现出简洁的现代主义风格。

1960年代的麻腮风大楼
本次改造对其本身的现代主义要素予以保留，并将底层局部架空，一分为二：左侧植入落地大玻璃窗，获取更好的景观与采光；右侧则改建为走廊，加强园区流动性；建筑西北角的配电房原本属累赘建筑，设计师巧妙地采用镜面不锈钢笼罩整个墙体，形成新幕墙，使建筑整体消隐在广场空间，又可通过镜面反射使其与主体建筑相互影映，共同围合成一个历史与当代交融的公共广场。

改造前后对比


消隐在广场上的配电房
b.物资采购楼物资采购楼位于地块的北入口处，原为上生所物料临时堆放处，因多年未得修缮，墙面布满爬藤。
此次改造对其做了简洁而克制的设计，保留建筑横向线条，并在一二层之间加建雨棚，一层释放出空间摆放外摆，成为24小时开放的咖啡厅；二层则为办公区域增加阳台空间，实现休憩、观景、商务等功能。

物资采购楼改造前后对比图
“5项目亮点与案例启示项目亮点：（1）多元主体参与城市更新上生·新所引入社会资本进行多方共建共享，包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业，利用土地的混合发展模式，提高土地使用效能。
（2）保护建筑多样性上生·新所充分保护建筑多样性，为每栋建筑量体裁衣。对保留的历史建筑通过“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性。对改建的历史建筑以保护为前提，提升建筑的安全性与舒适性。对非保护的工业建筑，保护建筑自身的特色，结合功能通过局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑新面貌。
（3）保护利用自然资源上生·新所改造前已有众多高大植被，改造之初明确对其进行最大化保护与利用。如今上生新所内一片郁郁葱葱的生机景象，避免新植树木的尴尬时期，树下的座椅成为人们最喜欢避暑和小歇的地方。
（4）营造共享空间为改变旧园区的封闭内向状态，设计师重新规划设计出入口，释放空间拥抱居民，与周边的生活空间连通，形成很强的互动性，集中的绿地与广场，满足人们对绿化与活动空间的需求。
案例启示：（1）城市更新应注重文脉传承历史建筑是维系人与历史之间的纽带，是承载人们生活记忆的载体。对历史建筑的保护保留，既是对城市文脉与城市肌理的保护，也是对地区特色的保护。
（2）城市更新应注重以人为本城市是为人而建的，不是为了建设而建设。更新的目标为了使生活更美好，城市更新中应以人的需求为出发点，着重于公共空间的打造，绿化率的提升，合理的业态选择，营造舒适、有活力、有温度的社区。
（3）城市更新应吸引市场力量城市更新不再依靠政府的单一力量推进，随着城市更新的深入发展，社会资本将作为推动城市更新资金、动力的来源，成为城市更新发展的重要推动者之一。
结语
当大门重新打开，上生·新所从此融入大众生活。在这片净土里，新老建筑相互呼应，过往和当下穿梭转换，经典与时尚共赏。
这里是上海城西，设计师通过纸笔拂去了历史的灰尘，赋予了空间新的生命。相信在其他很多城市，也有很多蒙尘瑰宝等待我们细心整理发掘。
参考资料：1.空间印象——《上海城市更新“网红”案例——上生 · 新所》2.AR世界建筑报道——《上生新所（万科“哥伦比亚公园”）｜重塑都市生活新理念！》3.《上生 · 新所——城市更新“网红”案例》4.布城马丁——《上生新所（哥伦比亚公园）的前世今生》5.时代建筑2018年第6期——《城市历史空间的有机更新：上生 · 新所的实践 | 宿新宝》
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